Eu não estava sendo totalmente honesto quando disse que não há uma maneira fácil de investir em imóveis para locação que estão em um mercado diferente. Existe algo chamado uma propriedade de aluguel pronta para uso. Uma propriedade de aluguel pronta para uso já é reparada, alugada e gerenciada por um gerente de propriedade. Tecnicamente, o aluguel turnkey deve ser simples de comprar e fácil de gerenciar. No entanto, muitos problemas podem surgir com aluguel turnkey, porque você depende de um provedor turnkey para não enganá-lo. Infelizmente, nos meus muitos anos de investidor imobiliário, tenho visto mais pessoas contratando um contrato ruim do que qualquer outro veículo de investimento.

O problema com aluguel turnkey é que muitos deles são comercializados sem agentes ou credores envolvidos. Propriedades extremamente baratas também são oferecidas com frequência porque elas têm uma relação renda / valor muito alta. Eis por que isso pode ser um problema:

Propriedades com menos de US $ 50.000 são muito difíceis de financiar. Os bancos não gostam de emprestar propriedades muito baratas porque não ganham muito dinheiro com o empréstimo, mas correm muitos riscos.

Os fornecedores chave na mão costumam escolher esses tipos de propriedades por um motivo: eles não precisam se preocupar com os aborrecimentos que vêm com a obtenção de um empréstimo.

Uma avaliação é um relatório detalhado sobre a condição e o valor de uma imobiliaria piracicaba. Os fornecedores chave na mão podem se safar muito mais se não houver avaliações sendo concluídas. Se a propriedade não estiver sendo reabilitada conforme o prometido ou for muito cara, a avaliação geralmente pegará esses problemas.

Muitos fornecedores chave na mão incentivam o comprador a não concluir uma inspeção para verificar a condição da casa. Um agente quase sempre incentiva o comprador a concluir uma inspeção, e um agente local também pode ver a casa pessoalmente.

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As propriedades chave na mão costumam ter preços acima do valor de mercado. Caso contrário, por que o fornecedor pronto para uso passaria pelo aborrecimento do marketing para investidores externos, encontrando gerentes de propriedades e inquilinos? Se as propriedades fossem acordos decentes, eles poderiam vendê-los localmente para investidores ou compradores proprietários-ocupantes, e não precisariam passar por todo o trabalho extra para descobrir compradores do Estado.

Nem todos os fornecedores turnkey são investidores ruins ou fraudadores, mas é uma situação em que muitos problemas podem ocorrer. Como quando a Morris Invest “encaminhou” centenas de pessoas a propriedades chave na mão e centenas de propriedades nunca foram reabilitadas ou alugadas.

Se você deseja uma maneira fácil de investir em imobiliarias em piracicaba, a chave na mão é o caminho a percorrer, mas você não apenas brinca com fogo, como também perde muitas vantagens dos imóveis para locação.

Por que você deve comprar aluguéis

Um dos fatores mais importantes ao investir em imóveis é comprar propriedades abaixo do valor de mercado. Se você pode comprar uma casa 20% abaixo do valor de mercado, possui um patrimônio interno e é muito mais fácil ganhar dinheiro com o aluguel. Ao comprar aluguéis, você também pode escolher um ótimo agente para ajudá-lo, usar um credor para aproveitar a alavancagem que muitas vezes aumenta seus retornos e escolher o gerente da propriedade que você mais gosta.

Há muitas vantagens em comprar imobiliaria em piracicaba para locação.

Fluxo de caixa: o imóvel alugado certo deve ganhar dinheiro todos os meses após o pagamento de todas as despesas, incluindo hipotecas, impostos sobre propriedades, seguros, gerenciamento de propriedades e provisões para vagas e manutenção.

Compre abaixo do valor de mercado: uma das maiores vantagens do setor imobiliário é que você pode comprar casas abaixo do valor de mercado. Posso comprar uma casa que vale US $ 200.000 por US $ 150.000. Pode ser necessário algum trabalho, mas ainda é possível criar patrimônio sem contar com a valorização.

Apreciação: com o tempo, os preços aumentarão. É verdade que os preços podem cair ou não podem aumentar 10% a cada ano, mas quando você usa alavancagem, um pequeno aumento no valor pode significar grandes ganhos em seu investimento.

Alavancagem: o setor imobiliário é um dos ativos mais fáceis de obter empréstimos. Um empréstimo pode ser mais arriscado em alguns casos, mas também pode aumentar bastante seus retornos com a imobiliarias piracicaba. Geralmente, você pode comprar três propriedades para cada propriedade comprada em dinheiro. Isso significa três vezes a valorização, as vantagens fiscais e o fluxo de caixa geralmente são mais altos com três propriedades de alavancagem do que uma propriedade paga.

Vantagens fiscais: as propriedades de aluguel têm algumas das melhores vantagens fiscais de qualquer investimento. Você pode depreciar a estrutura da propriedade, deduzir quase todas as despesas, geralmente vender sem pagar impostos usando 1031 trocas.

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Este artigo apresenta muito mais detalhes sobre por que os aluguéis são incríveis e como encontrar bons.

Qual é o primeiro passo para comprar fora do estado?

Se você comprar um imóvel de longa distância que não seja chave na mão, precisará fazer muito mais trabalho. O problema de fazer mais trabalho é que você também pode conseguir um acordo melhor. Para comprar propriedades de longa distância, você precisará ter uma ótima equipe: gerente de propriedade, corretor de imóveis e contratado. Você também pode ter que gastar algum tempo no local em que deseja investir para ter uma idéia do mercado e dos bairros. Levará algum tempo e dinheiro para ser configurado, mas depois de ter uma equipe em que você confia, deve ficar muito mais fácil.

Localização, localização, localização

Localização, localização, localização! Este é um velho ditado no setor imobiliário, mas é verdade. A parte mais importante do investimento em uma imobiliária em piracicaba de longa distância é escolher um local. Se eu investisse em um aluguel de longa distância, tentaria investir em uma área que conhecia. Talvez eu tenha família, amigos ou tenha passado férias em uma área do país. Eu acho que seria difícil investir em um lugar completamente desconhecido, mas não impossível. Há muitos fatores a serem considerados ao decidir um local para comprar um imóvel alugado:

Economia: vimos o que aconteceu em Detroit durante a crise imobiliária: o mercado imobiliário entrou em colapso. Não acho prudente investir em uma área em que a economia se baseia em um setor. A economia de Detroit era baseada principalmente na indústria automobilística e, quando isso entrou em colapso, Detroit também. Eu gosto de locais que têm muitas indústrias diferentes.

Taxa de aluguel para o preço de compra: o motivo mais importante para investir a longa distância é obter melhores retornos sobre seu investimento. Gostaria de ver a taxa de aluguel mensal atingindo pelo menos 1% do preço de compra (aluguel de US $ 1.000 em um preço de compra de US $ 100.000). Eu preferiria uma proporção melhor, mas isso depende muito do tipo de propriedade, SFR ou multifamiliar e outras despesas.

Despesas locais: impostos sobre propriedades e taxas de administração de propriedades serão uma grande parte de seus custos. É importante pesquisá-las antes de investir em uma área. Meus impostos no Colorado são extremamente baixos, mas outras áreas do país podem ter impostos dez vezes maiores. Algumas áreas têm impostos especiais do distrito ou HOAs que matam seu fluxo de caixa.

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Demanda por aluguel: não adianta investir em outro local se você não puder alugar suas casas. Verifique as taxas de vacância e a apreciação histórica na área que você está olhando. Não dependo de apreciação, mas é bom ter isso e você não quer apreciação negativa.

População: a área está ganhando ou perdendo pessoas? Eu quero investir em uma área que está ganhando pessoas, porque isso significa que haverá demanda por moradias. Se a área está perdendo população, você pode encontrar uma situação em que é quase impossível alugar ou vender certas propriedades.

Como encontrar uma equipe para investimentos fora do estado

Será praticamente impossível comprar, consertar e gerenciar casas de outro estado por conta própria. Você economizará dinheiro a longo prazo para usar profissionais locais que conhecem o mercado. Você precisará de uma ótima equipe para lidar com a compra e o aluguel de um imóvel de longa distância para você.

Agentes imobiliários: um ótimo agente imobiliário pode ajudá-lo a encontrar ótimas ofertas e a encontrar o resto de sua equipe. A chave para obter ótimos negócios é poder agir rapidamente. Se você me perguntar, precisa confiar no seu agente imobiliário o suficiente para fazer uma oferta invisível. Um investidor não tem tempo para sair para ver um bom negócio ou planejar uma viagem e esperar que um bom negócio apareça enquanto estiver na cidade. Às vezes, tenho que esperar meses para encontrar um ótimo negócio, e se eu esperasse três dias ou uma semana para fazer uma oferta, esse acordo estaria encerrado.

Gerentes de propriedade: você precisa ter um gerente de propriedade que cuide do seu aluguel e alugue para você. Um gerente de propriedade ruim pode custar milhares e milhares de dólares. Um bom gerente de propriedade fará você milhares e milhares de dólares. Um bom corretor de imóveis deve ser capaz de ajudá-lo a encontrar um bom gerente de propriedade.

Empreiteiros: esta é provavelmente a parte mais complicada de construir sua equipe. Os contratados podem ser ótimos ou horríveis e mudar de ótimos para horríveis muito rapidamente. Estamos constantemente contratando novos contratados. Você precisa depender da sua equipe para ajudá-lo a encontrar um ótimo contratado. Seu corretor de imóveis e gerente de propriedades devem conhecer os empreiteiros locais aos quais podem se referir. Você não deve pagar antecipadamente pelo trabalho realizado e sempre manter contato constante com os contratados. Sempre obtenha uma proposta por escrito de qualquer contratado antes de iniciar qualquer trabalho.